Os preços dos imóveis estão caros… então, os aluguéis irão subir?


Brasília, como quase toda capital, enfrenta forte alta nos preços dos imóveis, e isso preocupa bastante gente, pois torna o custo de vida na cidade caríssimo. Os gastos com habitação são, em geral, o maior componente de custos de uma família, respondendo em média por 25% do orçamento familiar. Mas o imóvel é um bem peculiar e há também uma outra preocupação que freqüentemente aparece: esta alta de preços é sustentável? Esse questionamento ocorre porque o imóvel também é considerado um ativo atraente para investimento – pelo menos aqui no Brasil, talvez pelo histórico de alta inflação.

Com relação a esta última dúvida, recentemente ouvi um sujeito dizer sobre este tipo de investimento em Brasília:

… comprar imóvel para alugar é um bom negócio, pois a tendência é que o aluguel retorne à sua média histórica com relação ao valor do imóvel…

Bom, pode ser que ele até esteja correto com relação à previsão de alta dos aluguéis. Contudo, a justificativa é um pouco torta.

Um imóvel é um ativo que presta serviços. Assim, como qualquer ativo, seu preço é determinado pelo fluxo de caixa futuro descontado que será gerado por este ativo – não é o contrário. Sendo mais claro, o imóvel presta serviços de habitação cujo valor de mercado é refletido nos preços dos aluguéis. O preço “justo” do imóvel deve, em média, refletir esse fluxo de renda gerado pelo aluguel. Dessa forma, sim, pode ser que um preço alto hoje sinalize uma expectativa, por parte dos investidores, de um aumento nos preços dos aluguéis – mas, cabe notar a diferença. O preço aumenta hoje porque o aluguel irá aumentar no futuro e não o aluguel irá aumentar no futuro porque o preço está alto hoje. A causalidade é contrária.

Poderíamos ver um outro caso também. Pode ter gente surfando na onda de aumento de preços e comprando hoje para vender amanhã porque o preço está em tendência de alta. Esta pessoa pode sequer saber se há fundamentos para que a demanda por aluguel aumente, apenas sabe que o preço está subindo. Neste caso, observaríamos um aumento nos preços dos imóveis hoje, contudo, o preço do aluguel não acompanharia essas expectativas. Há um blog (parece estar meio parado) que discute essa possibilidade.

Por fim, cabe esclarecer a questão da “média histórica” em relação ao valor do imóvel. Como é de notório conhecimento, essa regra de bolso é de cerca de 0,5%. Todavia, este não é um número cabalístico, ele tem de ter fundamentos econômicos por trás – entre estes, incluem-se quanto se paga de juros por um título do governo, a segurança institucional ao proprietário do imóvel, rendimentos da poupança… e se esses fatores mudam ao longo do tempo, a “média histórica” também deve mudar.

Milton Friedman – Por DeLong


Brad DeLong explicando por que faz seus alunos lerem o livro Free to Choose.

O livro também existe em vídeo e, para quem ainda não viu, pode ser conferido aqui.

Em 2012 Friedman, um dos mais argutos economistas, faria 100 anos.

E para voltar ao assunto das drogas, que tratamos aqui e aqui, segue vídeo do economista argumentando a favor da legalização.

Você lembra em quem votou para deputado nas últimas eleições?


A discussão sobre a reforma eleitoral tem sempre voltado à tona. Uma das propostas é alterar o sistema para o voto distrital.

Vi no Academia Econômica um vídeo simples e direto sobre o voto distrital, feito pelo site Eu Voto Distrital.

Há algumas críticas a este sistema, entre elas a ocorrência de Gerrymandering. Um crítico desta mudança tem sido o Alberto Carlos Almeida, como, por exemplo, aqui e aqui.

Contra as argumentações de Almeida, Carlos Pio ressalta as vantagens do sistema aqui.

Este é um debate interessante e com grande impacto na política brasileira. Melhor ir se informando antes que venha a hora de você decidir na urna o que prefere.