Brasília, como quase toda capital, enfrenta forte alta nos preços dos imóveis, e isso preocupa bastante gente, pois torna o custo de vida na cidade caríssimo. Os gastos com habitação são, em geral, o maior componente de custos de uma família, respondendo em média por 25% do orçamento familiar. Mas o imóvel é um bem peculiar e há também uma outra preocupação que freqüentemente aparece: esta alta de preços é sustentável? Esse questionamento ocorre porque o imóvel também é considerado um ativo atraente para investimento – pelo menos aqui no Brasil, talvez pelo histórico de alta inflação.

Com relação a esta última dúvida, recentemente ouvi um sujeito dizer sobre este tipo de investimento em Brasília:

… comprar imóvel para alugar é um bom negócio, pois a tendência é que o aluguel retorne à sua média histórica com relação ao valor do imóvel…

Bom, pode ser que ele até esteja correto com relação à previsão de alta dos aluguéis. Contudo, a justificativa é um pouco torta.

Um imóvel é um ativo que presta serviços. Assim, como qualquer ativo, seu preço é determinado pelo fluxo de caixa futuro descontado que será gerado por este ativo – não é o contrário. Sendo mais claro, o imóvel presta serviços de habitação cujo valor de mercado é refletido nos preços dos aluguéis. O preço “justo” do imóvel deve, em média, refletir esse fluxo de renda gerado pelo aluguel. Dessa forma, sim, pode ser que um preço alto hoje sinalize uma expectativa, por parte dos investidores, de um aumento nos preços dos aluguéis – mas, cabe notar a diferença. O preço aumenta hoje porque o aluguel irá aumentar no futuro e não o aluguel irá aumentar no futuro porque o preço está alto hoje. A causalidade é contrária.

Poderíamos ver um outro caso também. Pode ter gente surfando na onda de aumento de preços e comprando hoje para vender amanhã porque o preço está em tendência de alta. Esta pessoa pode sequer saber se há fundamentos para que a demanda por aluguel aumente, apenas sabe que o preço está subindo. Neste caso, observaríamos um aumento nos preços dos imóveis hoje, contudo, o preço do aluguel não acompanharia essas expectativas. Há um blog (parece estar meio parado) que discute essa possibilidade.

Por fim, cabe esclarecer a questão da “média histórica” em relação ao valor do imóvel. Como é de notório conhecimento, essa regra de bolso é de cerca de 0,5%. Todavia, este não é um número cabalístico, ele tem de ter fundamentos econômicos por trás – entre estes, incluem-se quanto se paga de juros por um título do governo, a segurança institucional ao proprietário do imóvel, rendimentos da poupança… e se esses fatores mudam ao longo do tempo, a “média histórica” também deve mudar.