Mês: janeiro 2012

Os preços dos imóveis estão caros… então, os aluguéis irão subir?

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Brasília, como quase toda capital, enfrenta forte alta nos preços dos imóveis, e isso preocupa bastante gente, pois torna o custo de vida na cidade caríssimo. Os gastos com habitação são, em geral, o maior componente de custos de uma família, respondendo em média por 25% do orçamento familiar. Mas o imóvel é um bem peculiar e há também uma outra preocupação que freqüentemente aparece: esta alta de preços é sustentável? Esse questionamento ocorre porque o imóvel também é considerado um ativo atraente para investimento – pelo menos aqui no Brasil, talvez pelo histórico de alta inflação.

Com relação a esta última dúvida, recentemente ouvi um sujeito dizer sobre este tipo de investimento em Brasília:

… comprar imóvel para alugar é um bom negócio, pois a tendência é que o aluguel retorne à sua média histórica com relação ao valor do imóvel…

Bom, pode ser que ele até esteja correto com relação à previsão de alta dos aluguéis. Contudo, a justificativa é um pouco torta.

Um imóvel é um ativo que presta serviços. Assim, como qualquer ativo, seu preço é determinado pelo fluxo de caixa futuro descontado que será gerado por este ativo – não é o contrário. Sendo mais claro, o imóvel presta serviços de habitação cujo valor de mercado é refletido nos preços dos aluguéis. O preço “justo” do imóvel deve, em média, refletir esse fluxo de renda gerado pelo aluguel. Dessa forma, sim, pode ser que um preço alto hoje sinalize uma expectativa, por parte dos investidores, de um aumento nos preços dos aluguéis – mas, cabe notar a diferença. O preço aumenta hoje porque o aluguel irá aumentar no futuro e não o aluguel irá aumentar no futuro porque o preço está alto hoje. A causalidade é contrária.

Poderíamos ver um outro caso também. Pode ter gente surfando na onda de aumento de preços e comprando hoje para vender amanhã porque o preço está em tendência de alta. Esta pessoa pode sequer saber se há fundamentos para que a demanda por aluguel aumente, apenas sabe que o preço está subindo. Neste caso, observaríamos um aumento nos preços dos imóveis hoje, contudo, o preço do aluguel não acompanharia essas expectativas. Há um blog (parece estar meio parado) que discute essa possibilidade.

Por fim, cabe esclarecer a questão da “média histórica” em relação ao valor do imóvel. Como é de notório conhecimento, essa regra de bolso é de cerca de 0,5%. Todavia, este não é um número cabalístico, ele tem de ter fundamentos econômicos por trás – entre estes, incluem-se quanto se paga de juros por um título do governo, a segurança institucional ao proprietário do imóvel, rendimentos da poupança… e se esses fatores mudam ao longo do tempo, a “média histórica” também deve mudar.

Milton Friedman – Por DeLong

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Brad DeLong explicando por que faz seus alunos lerem o livro Free to Choose.

O livro também existe em vídeo e, para quem ainda não viu, pode ser conferido aqui.

Em 2012 Friedman, um dos mais argutos economistas, faria 100 anos.

E para voltar ao assunto das drogas, que tratamos aqui e aqui, segue vídeo do economista argumentando a favor da legalização.

Você lembra em quem votou para deputado nas últimas eleições?

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A discussão sobre a reforma eleitoral tem sempre voltado à tona. Uma das propostas é alterar o sistema para o voto distrital.

Vi no Academia Econômica um vídeo simples e direto sobre o voto distrital, feito pelo site Eu Voto Distrital.

Há algumas críticas a este sistema, entre elas a ocorrência de Gerrymandering. Um crítico desta mudança tem sido o Alberto Carlos Almeida, como, por exemplo, aqui e aqui.

Contra as argumentações de Almeida, Carlos Pio ressalta as vantagens do sistema aqui.

Este é um debate interessante e com grande impacto na política brasileira. Melhor ir se informando antes que venha a hora de você decidir na urna o que prefere.

Vitória vai parar de novo! (3) Táticas para os manifestantes contra o aumento das passagens.

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Rogério Ferreira tocou em alguns pontos interessantes de tática para a manifestação contra o aumento das passagens.

De tudo que foi discutido, com o texto abaixo, aqui e aqui, podem ser resumidas algumas questões: (i) não existe almoço grátis, sempre alguém vai pagar a conta, seja na roleta seja por subsídio do governo; (ii) a estrutura de mercado vigente parece não promover incentivos para o serviço ser prestado de maneira satisfatória; (iii) do jeito que as coisas estão, os usuários são o elo mais fraco, pois a possibilidade de rent-seeking supera e muito os interesses difusos da população – é preciso dar incentivos mais saudáveis, que enfraquecem a empresa concessionária, como estimular a concorrência; (iv) a despeito de tudo isso, sair na rua atrapalhando a população e estando sujeito a ser identificado como responsável por atos de vandalismo (mesmo que injustamente) pode ser um tiro no pé.

Segue o texto do Rogério.

Eu não sei.

Parece que virou lugar comum fechar ruas e abrir o pedágio da Terceira Ponte.

Quando dizem que vão abrir o pedágio da Terceira Ponte, o próprio Governo já orienta que a RodoSol mantenha as cancelas abertas. E se o contrato de concessão for o mesmo, o Governo tem que compensar a RodoSol pelas perdas. E aí, quem não usa a ponte paga o pedágio de quem ficou sem pagar…

É um protesto que penaliza a população.

Quando você paralisa o trânsito, pode até pressionar ou mesmo chamar a atenção, mas quando vira lugar comum, acaba perdendo o efeito ou desgastando precocemente o movimento.

E quando você paralisa o trânsito, também penaliza a população.

Bem, os dados da Ceturb mostram que não houve redução no número de usuários que utilizam o sistema Transcol. E para o trabalhador comum e formalizado, o reajuste não afeta tanto o seu bolso, pois ele utiliza vale-transporte e o desconto no seu salário não pode ser maior que 6%. E o Governo, ainda garante passagem com valor menor valor aos domingos.

E para os estudantes, ele sinaliza com uma possível gratuidade.

Mas não existe nada de graça. Mesmo que não aconteça o reajuste do valor da passagem cobrada no ônibus, isto não quer dizer que a população irá pagar menos. O sistema Transcol tem duas tarifas: a “tarifa única” e a “tarifa técnica”.

A tarifa única é aquela que você paga na roleta do ônibus. Mas não é este o valor que as empresas recebem.

As empresas recebem o valor correspondente à tarifa técnica. Então, se o Governo recuar do reajuste, as empresas não irão receber menos, o que ele irá fazer é aumentar o valor do subsídio ao Sistema Transcol. O lucro das empresas está garantido no valor da tarifa técnica. Mais uma vez, reduzir o valor da tarifa na roleta é uma medida que penaliza a população.

E por quê? Pois o subsídio é pago com os impostos dos moradores de todo o Estado, então quem mora em Brejetuba e não usa transporte público lá, vai pagar o subsídio de quem mora e anda de ônibus em Vitória.

Reduzir o valor da passagem também penaliza a população.

Bem, se você chegou até aqui talvez me pergunte: e daí? Vamos ficar sem fazer nada, já que tudo penaliza a população? Aqui eu tenho duas questões.

Primeiro. O que se deve discutir é um sistema que para se manter precisa de uma tarifa técnica tão alta e exige tantos subsídios. Tem coisa estranha aí. Então, é importante discutir a “tarifa técnica” e não apenas a “tarifa única”, pois se você pagar menos na roleta, irá pagar mais em impostos e perder recursos para outras finalidades como educação e saúde.

Segundo. Eu tentaria penalizar o Estado, e faria isto tentando parar aquilo que é mais importante para ele: o seu sistema de arrecadação e inteligência. Seria possível parar o sistema de arrecadação de impostos do Governo? Não sei, mas se fosse possível, você faz um protesto, tem repercussão, não fecha o trânsito e afeta o Estado no seu maior interessa: arrecadação. E para desocupar o prédio é um pouco mais complicado, pois precisa de autorização judicial, não é só chamar o BME do nada.

Tem tanto prédio público por aí. Lá na Secretária da Fazenda tem um mural feito pelo paisagista Roberto Burle Marx muito bonito, vale a pena conhecer. E aqueles vitrais no prédio da Secretarou a do Planejamento, bonitos também quando vistos por dentro.

E vocês conhecem a Prodest, é uma empresa do governo estadual que presta serviços interessantes.

Quanto ganha um economista, correlação e conseqüência em sistemas complexos, price-cap para taxistas.

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Mankiw comenta sobre os salários dos PhD’s em economia.

Texto bacana (mas extenso) da Wired sobre identificação de causa em sistemas complexos.

Taufick comenta sobre o efeito de price-caps na concorrência entre taxistas.

Vitória vai parar de novo 2!

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Vi que o Cristiano Costa também comentou sobre o movimento contra o aumento das passagens de ônibus. A preocupação do blogueiro em chamar à atenção dos estudantes o fato de que o aumento de preços está sendo generalizado na economia, por conta da inflação provocada pelo governo federal, é bastante válida. Contudo, mudar para este lado o foco das reivindicações parece perder sentido no contexto mais geral das manifestações – isto por alguns motivos.

Primeiro, como vimos em post anterior, se já é difícil agregar pessoas para se manifestar por algo concreto como o preço da passagem de ônibus, que elas pagam e sabem quem mandou aumentar, mais complicado ainda é mobilizá-las para lutar contra algo abstrato e cujas causas e consequências não lhes são aparentes, como a inflação. Seria excelente vermos uma passeata contra a leniência do governo federal em relação à deterioração do poder de compra do trabalhador. Entretanto, da mesma forma que pouco vemos qualquer indivíduo – seja doutor ou secundarista – se mobilizando contra diversos absurdos deste país, pelos mesmos problemas de escolha pública dificilmente veremos alunos lutando por um bem maior que fuja diretamente de sua realidade. Shikida parece ter o mesmo ceticismo com relação a isso.

Outro ponto interessante é justamente a gama de informações que o Cristiano elenca para os estudantes coletarem de modo a tentar entender o custo dos transportes – tais como a incidência de impostos e o peso dos combustíveis. Mesmo economistas e contadores teriam dificuldade de dominar como se comportam os custos do setor, a não ser que sejam especialistas na área. Em um grupo heterogêneo de estudantes e movimentos sociais, das mais variadas formações, poucos manifestantes terão formação e bagagem técnica para avaliar este tipo de informação – quiçá nenhum. E nem deveriam ter. Este fato em particular reforça o ponto de que os usuários de transporte são o elo mais fraco desta disputa – como falamos no post anterior, além da desvantagem com relação à coordenação, por serem interesses difusos, ainda há a informação assimétrica em comparação à informação detida pela empresa concessionária e o governo.

O fato é que a alegação geral dos estudantes parece ser na direção de uma relação, digamos, não muito saudável entre o governo e as empresas concessionárias. Justificar formalmente aumento de custos não seria difícil em uma situação em que isto esteja ocorrendo. Se essa simbiose acontece de fato ou não é algo a ser investigado, mas algo que a teoria econômica tem a nos dizer é que neste tipo de relação, em que se cria um monopólio legal, o rent-seeking é sim bastante plausível.

Caso este cenário esteja correto, a luta dos estudante teria de ser local mesmo. O aumento geral de preços é um problema, mas a estrutura de privilégios de mercado erguida, com suas distorções, é outro. Todavia, vale frisar: para reformar o setor de transportes, de modo a eliminar os incentivos perversos, não adianta conseguir colocar um representante do DCE e do movimento social X, Y ou Z no conselho ou outras coisas do gênero, tais como realizar mais debates e “abrir canais de comunicação”. Se as razões para a existência do rent-seeking permanecem intocadas, no longo prazo, estas lutas estão fadadas ao fracasso.