Imóveis no DF: preços de venda estão caindo? 10 meses de coleta.


Considerando os 10 meses de coleta, caindo, em termos nominais, parece que não estão. Mas ficaram relativamente estáveis. E se considerarmos a inflação, os preços reais caíram (um pouco mais, ou um pouco menos, dependendo do índice de preços de sua escolha).

Até julho,  a mediana dos preços (por metro quadrado) dos apartamentos apresentava uma tendência de queda. Porém agora, ao final do ano, está voltando ao patamar anterior. Será que isso é uma mudança da tendência ou é apenas um efeito sazonal? Não sei ainda. Esse é um dos paradoxos de coletar dados online: apesar de termos milhões de observações rapidamente, ainda assim é preciso esperar algum (ou muito) tempo para inferir certas coisas.

No gráfico abaixo, atente-se para o fato de que as escalas do eixo y estão livres. As linhas são uma regressão local.

mediana_pm2

Olhando mais detidamente os apartamentos, podemos separar a série por alguns bairros. Asa Sul, Asa Norte, Lago Sul e Lago Norte tiveram a mediana relativamente estável ao longo do ano, o que significa uma redução em termos reais. O Noroeste estava com a mediana em queda livre, mas apresentou ligeira recuperação nestes últimos meses. E um verdadeiro outlier com relação à tendência parece ser o Park Sul, que saiu de R$9.200,00 para R$ 9.900,00 o metro quadrado.

mediana_pm2_bairro

Agora que a série está crescendo, começaremos a ver mais coisas interessantes.

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Mapa de Imóveis de Vitória – Venda


Seguindo a retomada da análise dos dados de webscraping de  imóveis, resolvi colocar no ar também as informações de venda de apartamentos em Vitória – ES.

A oferta online fica em torno de apenas mil anúncios diários, sendo que muitos são anúncios duplicados com bairros diferentes, mas próximos (por exemplo, Barro Vermelho e Praia do Canto). Isto torna a limpeza dos dados um pouco mais difícil.

A oferta concentra-se em Jardim Camburi, Praia do Canto, Jardim da Penha e Mata da Praia. Algo que chama a atenção é a grande diferença do preço por metro quadrado de bairros tão próximos. Segue, abaixo, tabela com as medianas do Preço, Preço por M2, somente M2 e quantidade ofertada.

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Clique na imagem abaixo para acessar o mapa com a possível geolocalização dos anúncios. Lembrando que isto é um protótipo, pois este não é objetivo principal destes dados.

Se o mapa não aparecer na sua tela, provavelmente o seu navegador bloqueou a execução do javaScript. Procure por um cadeado ou escudo no navegador (canto superior direito ou esquerdo, geralmente) e autorize o carregamento do site.
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Mapa de aluguel em Brasília (Plano Piloto)


Em post anterior fizemos uma breve análise dos dados de aluguel no plano piloto.

Agora, que tal navegar por todos imóveis em um mapa da cidade, vendo a localização, tamanho, número de quartos e valor do aluguel? Clique aqui ou na mapa abaixo para navegar.

Atenção,  ainda é um protótipo!

Se o mapa não aparecer na sua tela, provavelmente o seu navegador bloqueou a execução do javaScript. Procure por um cadeado no navegador (canto superior direito ou esquerdo, geralmente) e autorize o carregamento do site.

Captura de Tela 2014-02-23 às 21.13.59

PS: agora já estamos coletando diariamente e automaticamente preços online de imóveis dos principais sites e das principais capitais do país. Ainda estamos testando métodos de análise e visualização.

Valores de aluguel em Brasília (plano piloto)


Está pesquisando apartamento para alugar em Brasília?  Um pouco de web scrapingmanipulação e visualização de dados com os valores (de oferta) dos aluguéis de 1.030 imóveis (Asa Sul, Asa Norte e Sudoeste) do site wimoveis pode ajudar a responder algumas perguntas interessantes.

A primeira delas: qual o bairro mais caro para se alugar, hoje, no plano piloto? Esta é uma pergunta que, veremos, depende do ponto de vista. Veja a tabela abaixo (versão ampliada aqui). M2 quer dizer metro quadrado e pm2 preço por metro quadrado.

Captura de Tela 2014-01-30 às 00.08.44

Na média e mediana – em conformidade com a impressão pessoal de muitos – a Asa Sul é o bairro mais caro para se alugar dos três. Entretanto, note que isso ocorre porque há mais apartamentos maiores para aluguel na Asa Sul, e não porque o valor por metro quadrado é mais caro. Na verdade, o valor por metro quadrado, na média, é maior na Asa Norte e, na mediana, maior no Sudoeste.

Podemos agora decompor a tabela acima não somente por bairro, mas por bairro e número de quartos (versão ampliada aqui) . Na média, o bairro mais barato/caro para morar não é o mesmo a depender de quantos cômodos você quer no apartamento. E, uma curiosidade: na amostra, a média do tamanho dos apartamentos da Asa Norte, em todos os grupos de números de quartos, é menor do que a média do tamanho da Asa Sul.

tabela_wi_2014_01_24

Uma última forma de visualizar as diferenças de preços pode ser com um gráfico de densidade (versão ampliada aqui):

teste

Veja que o pico do Sudoeste (em verde) é em valores mais altos do que na Asa Norte e na Asa Sul. Entretanto, a Asa Sul tem a “cauda” mais pesada em valores próximos a R$ 5.000.

Uma outra pergunta que podemos tentar responder é a seguinte: dos anúncios que temos hoje, na média, os preços daqueles atualizados em 2014 são maiores do que aqueles cuja última atualização foi feita em dezembro de 2013? Pelo quadro abaixo (versão ampliada aqui), infelizmente, sim, e por mais ou menos RS$100,00.

Captura de Tela 2014-01-30 às 00.24.58

E como é a concentração da oferta dos anúncios por corretora? A distribuição de anúncios por imobiliária é homogênea? 

Aparentemente, não. Veja o gráfico abaixo (versão ampliada aqui).

corretoras

Enquanto algumas imobiliárias têm 30 a 40 apartamentos listados, muitas outras têm apenas 1 ou 5.

Isso quer dizer que os anúncios são concentrados? Não necessariamente. Note que apesar de a distribuição de anúncios não ser homogênea, a concorrência é bem grande, e usando como exemplo o índice de Herfindahl–Hirschman chegamos a um valor de 0.013, comumente considerado indicador de alta competitividade.

Há mais que poderíamos ver sobre aluguel. Mas deixemos para depois.  No próximo (em algum próximo) post veremos os dados de valor de venda!

PS: iremos acompanhar regularmente esses preços. E não somente para Brasília. Uma área específica do blog será criada para isso. 

A inflação na Argentina III


O jornal La Nación anuncia: argentinos ressuscitam os fiscais do Sarney.

La funcionaria resaltó que la presidenta Cristina Kirchner, la semana pasada, al anunciar “Mirar para Cuidar”, el programa de militantes en la calle controlando precios, “convocó a que todos cuidemos los logros y les dijo a los empresarios que el aumento en los salarios y asignaciones, no hay ninguna razón para que nada cambie de precio por estos anuncios”.

Via Celso Toledo.